1.물건내역
1)옥션원
-물건번호 :
-재산종류 / 감정가 / 최저입찰가 / 건물면적 / 입찰일시
2)주요 이슈
-특이사항 :
-공시가격 : 338,000,000원
-주택수 계산 (지방2억이하) : 주택수 산입
2.권리분석
1)입찰전 확인서류
-전입세대확인서 : 지번 주소와 도로명 주소 모두 확인해야함. (공매조사담당자가 보통 확인해 줌) 도로명에는 전입세대가 없는데 지번주소에 전입세대 나오는 경우가 있음.
-외국인체류확인서
-확정일자 : 임차인이 우선변제 받을 수 있는 조건
2)재산명세서(옥션원) / 공고문_온비드
3)등기부등본(옥션원)
4)인수할 금액...
-임차인 여부,
-최선순위 설정 : 압류 2024.8.2. 서초세무서 (국)
5)명도에 영향을 미칠 요소
3.입지분석
[년식 / 세대수]
- 2021년 / 294세대
1)지역분석(아파트).
-인구 : 부산 수영구_170,666명
-인구 유출입 :
-미분양(부동산지인) :
-공급물량 : 2026년 1233세대 광안동 드파인광안 외에 공급 없음.
2)수요분석
-배후 세대수
-해당 주택의 거래량
-주 수요층
-예상 매도기간 : 12개월
3)재개발 -노후도
[개발]
[노후도]
[토지이용]
4.시세분석
1)매매 시세
- 가격 추세
-실거래가
-AI 매매추정가 : 546,800,000 원
2)동일(유사) 물건의 최저가
-동일(유사) 물건 매물 최저가 확인 : 45,000 만원( 층)
-동일 혹은 유사성에 따른 단기매도 가격 산정 : 45,000만원
3)전월세 가격
-현재 전월세 매물(실거래가)......전세 : 28,000만원
-전월세 가격 추세
-전세 예상 : 28,000 만원
-보증보험 전세가 : 공시가격*126% = 338,000,000 원 *126% = 425,880,000원
5.수익률 분석
[simulation]
-대출 : 낙찰가의 80%
-대출이자 : 5%
-부가세 : 면세 (국민평형이하)
-취득세 : 1.1%
-양도세(매매사업자_소득세) : 15%
[순이익과 수익률]
-투하자금 : 14,707만원 (임차 맞추지 않는 경우)
-투하자금 : 13,777만원 (임차 맞추는 경우)
-순이익금 : 2,293만원
-수익률 : 16% (연간수익률 : %)
6.check list (위험요소)
1)물건 확인
-물건 상태
-미납관리비
-인테리어 예상 비용 : 500만원
2)점유자 확인
-전입세대열람원
-외국인체류확인서
-임차인(소유자) 특징
7.최종입찰가 산정
1) 다음 입찰일시 :
2) 입찰가: 40,000만원
8.결론 => 입찰 =>패찰
-월세 2천 / 150만원 이상
-에어비앤비 등으로 영업할 경우, 더 큰 수익 기대.
-부산 상승장에 매도 : 5.5억
- 2년 보유시 1억 차익 기대.....
-건물 노후 : 2021년식 . 4년차 , 도시형생활주택
-기대수익 : 5천 ~ 1억
-명도 : ?
-매매 많지 않음. / 2021년식으로 광안리 해변 앞으로 임차수요 많을 것 / 인테리어.공사비 2백 .
-전세는 보증보험 가입금액 범위 : ( 425,880,000 ) 원까지도 가능.
-월세는 ( 2)천/ ( 150 )만원 =>대출 이자 감당 (대출70% 이자 98만원 = 월 50만원 이상 수익 )
-대출 : 가능