1.물건내역
1)옥션원
-물건번호 :
-재산종류 / 감정가 / 최저입찰가 / 건물면적 / 입찰일시
2)주요 이슈
-특이사항 : 1층 /
-공시가격 : 63,300,000원
-주택수 계산 (지방2억이하) : 주택수 불산입
2.권리분석
1)입찰전 확인서류
-전입세대확인서 : 지번 주소와 도로명 주소 모두 확인해야함. (공매조사담당자가 보통 확인해 줌) 도로명에는 전입세대가 없는데 지번주소에 전입세대 나오는 경우가 있음.
-외국인체류확인서
-확정일자 : 임차인이 우선변제 받을 수 있는 조건
-공매공고일 이전에 임차권등기 한 경우는 배분요구 하지 않아도 배분된다.
2)재산명세서
3)등기부등본
4)인수할 금액...
-대항력 임차인 : 최** 2018.6.7. 전입
-소유자_김**과 관계 ===>부부?
5)명도에 영향을 미칠 요소
3.입지분석
[년식 / 세대수]
- 2002년 / 467세대
1)지역분석(아파트).....인구 감소하는 지방 소도시
-인구 : 서산시 _ 173,450명
-인구 유출입(아실) :
-미분양(부동산지인) :
-공급물량(분양)(아실) :
2)수요분석................네이버부동산, kb부동산
-배후 세대수
-해당 주택의 거래량
-주 수요층
-예상 매도기간 : 6개월
3)재개발 -노후도
[개발]
[노후도]
[토지이용]
4.시세분석
1)매매 시세
- 가격 추세
-실거래가
-AI 매매추정가 : 96,000,000원
2)동일(유사) 물건의 최저가
-동일(유사) 물건 매물 최저가 확인 : 8000만원( 1층)
-동일 혹은 유사성에 따른 단기매도 가격 산정 : 8000만원
3)전월세 가격
-현재 전월세 매물(실거래가)......전세 : 8000만원
-전월세 가격 추세
-전세 예상 : 8500만원
-보증보험 전세가격 : 63,300,000 원 *126% = 79,758,000원
5.수익률 분석
[simulation]
-대출 : 낙찰가의 80%
-대출이자 : 5%
-부가세 : 면세 (국민평형이하)
-취득세 : 1.1%
-매매사업자_소득세 : 15%
[순이익과 수익률]
-투하자금 : 6200만원 (임차 맞추지 않는 경우) => 대출 어려워 전액 투자
-투하자금 : -1278만원 (임차 맞추는 경우) =>플피
-순이익금 : 676만원 =>관건은 인테리어와 명도비
-수익률 : 23% (연간수익률 : %)
6.check list (위험요소)
1)물건 확인
-물건 상태
-미납관리비
-인테리어 예상 비용 : 500만원
2)점유자 확인
-전입세대열람원
-외국인체류확인서
-임차인(소유자) 특징
7.최종입찰가 산정
1) 다음 입찰일시 : 25.06.02 14:00 ~ 25.06.04 17:00
2) 입찰가: 6,200만원
8.결론 => 패찰
-권리관계에서 임차인이 대항력 있음. 부부관계인지 확인???
-투하자금 : -1278만원 (임차 맞추는 경우) =>플피
-순이익금 : 676만원 =>관건은 인테리어와 명도비
-1층 비선호 / 논두렁에 나홀로 아파트
-건물 노후 :23년차
-기대수익 : 500만원
-명도 : ?
-매매는 잘 됨, / 인테리어.공사비 5+@ 백 .
-전세는 보증보험 가입금액 범위 : ( 79.7 ) 백만원까지도 가능. / 전월세는 매물 없어 잘 나갈 듯.
-월세는 ( 1)천/ ( 55 )만원 =>대출 이자 감당
-대출 : 불가