1.물건내역
1)옥션원
-물건번호
-재산종류 / 감정가 / 최저입찰가 / 건물면적 / 입찰일시
2)주요 이슈
-특이사항 : 6층인데 712호 /
-공시가격 : 80,300,000원
-주택수 계산 (지방2억이하) : 주택수 불산입
2.권리분석
1)입찰전 확인서류
-전입세대확인서 : 지번 주소와 도로명 주소 모두 확인해야함. (공매조사담당자가 보통 확인해 줌) 도로명에는 전입세대가 없는데 지번주소에 전입세대 나오는 경우가 있음.
-외국인체류확인서
-확정일자 : 임차인이 우선변제 받을 수 있는 조건
-공매공고일 이전에 임차권등기 한 경우는 배분요구 하지 않아도 배분된다.
2)재산명세서(옥션원)
3)등기부등본(옥션원)
4)인수할 금액...
-임차인 김**이 공간 분리하여 체납자와 살고 있다고 주장함. 가족임.
-임차보증금 / 월세 안밝힘.
5)명도에 영향을 미칠 요소
-인수할 것 없을 것으로 판단되지만 명도 어려움. 예상됨.
3.입지분석
-단기매매는 입지분석에 비중을 두지 않는다...........가격과 수요만 보면 된다. (내 물건 1채만 살 사람이 있으면 된다)
-위험요소가 많이 있는 경우(특히 안팔리는 경우나 명도 문제 등으로 투자기간 길어질 것이 예상되는 경우) 분석하고 중장기투자 고민한다. (재개발, 재건축이 될 수 있는지 체크)
[년식 / 세대수]
- 1991 년 / 126 세대
1)지역분석(아파트).....아실 등
-인구 : 울산 중구 205,794명
-인구 유출입(아실) :
-미분양(부동산지인) :
-공급물량(분양)(아실) :
2)수요분석................네이버부동산, kb부동산
-배후 세대수(호갱노노)........6천세대 이상 : 세대
-해당 주택의 거래량 (네이버) : 거래 안됨.
-주 수요층
-예상 매도기간 : 12개월
3)재개발 -노후도
[개발]
[노후도]
[토지이용]
-재개발, 재건축 : 노후도 60%넘으면 신속통합 가능, 50%넘으면 모아타운 가능
-개발 뉴스
4.시세분석
1)매매 시세
- 가격 추세 (아실)
-실거래가 (네이버부동산, 국토부 실거래가)
2)동일(유사) 물건의 최저가
-동일(유사) 물건 매물 최저가 확인 : 12,000만원( 층)
-동일 혹은 유사성에 따른 단기매도 가격 산정 : 11,000만원
3)전월세 가격
-현재 전월세 매물(실거래가)......전세 : 9,500만원
-전월세 가격 추세
-전세 예상 : 9,500만원
-보증보험가능 전세가격 : 공시가격*126% = 80,300,000 원 *126% = 101,178,000원
5.수익률 분석
[simulation]
-대출 : 낙찰가의 80%
-대출이자 : 5%
-부가세 : 면세 (국민평형이하)
-취득세 : 1.1%
-양도세(매매사업자_소득세) : 15%
[순이익과 수익률]
-투하자금 : 4000만원 (임차 맞추지 않는 경우)
-투하자금 : 767만원 (임차 맞추는 경우)
-순이익금 : 558만원
-수익률 : 14% (연간수익률 : %)
6.check list (위험요소)
1)물건 확인
-물건 상태
-미납관리비
-인테리어 예상 비용 : 500만원
2)점유자 확인
-전입세대열람원
-외국인체류확인서
-임차인(소유자) 특징
3)단기매도시, 매수자가 싫어할 요소 (탑층,1층,,인테리어 등)
-가격 반영 얼마나?
4)매도 기간_얼마나 걸릴까?
5)자금_대출 얼마나?
6)세금 등_얼마?
7.최종입찰가 산정
1) 다음 입찰일시 : 25.05.26 14:00 ~ 25.05.28 17:00
2) 입찰가: 8200 만원 =>패찰
8.결론 => 패찰
-건물 노후 : 34년차 =>재건축 기대 =>쉽지 않음
-기대수익 : 1천만원
-명도 : 난이도_중
-매매 거래 1 건(2025)으로 거래 없음 / 인테리어.공사비 15 백 .
-전세는 보증보험 가입금액 범위 : ( 10 ) 천만원까지도 가능.
-월세는 ( 3)천/ (40 )만원 =>대출 이자 감당
-대출 : 1억 미만으로 어려움