1.물건내역
1)옥션원
-물건번호 :2022-00781-009
-재산종류 / 감정가 / 최저입찰가 / 건물면적 / 입찰일시
2)주요 이슈
-특이사항 :
-공시가격 : 241,000,000원
-주택수 계산 (지방2억이하) : 주택수 산입 or 주택수 불산입
2. 권리분석
1)입찰전 확인서류
-전입세대확인서 : 지번 주소와 도로명 주소 모두 확인해야함. (공매조사담당자가 보통 확인해 줌) 도로명에는 전입세대가 없는데 지번주소에 전입세대 나오는 경우가 있음.
-외국인체류확인서
-확정일자 : 임차인이 우선변제 받을 수 있는 조건
-공매공고일 이전에 임차권등기 한 경우는 배분요구 하지 않아도 배분된다.
-임차인 보증금이 소액인 경우 ...최우선 변제 확인.... 못받는 금액 확인해야 함. => 이 금액을 우선 변제로 받을 수 있는 지 확인할 것.
2) 재산명세서(옥션원) / 공고문_온비드
3) 등기부등본
4) 인수할 금액...
-없음, 신탁공매
-신축
5) 명도에 영향을 미칠 요소
-공실로 예상됨.
3. 입지분석
-단기매매는 입지분석에 비중을 두지 않는다...........가격과 수요만 보면 된다. (내 물건 1채만 살 사람이 있으면 된다)
-위험요소가 많이 있는 경우(특히안 팔리는 경우나 명도 문제 등으로 투자기간 길어질 것이 예상되는 경우) 분석하고 중장기투자 고민한다. (재개발, 재건축이 될 수 있는지 체크)
[토지이음_재개발]
[년식 / 세대수]...부동산플래닛
- 2021년 / 7세대
1) 지역분석(아파트).....
-인구 : 동작구 375,000명
-인구 유출입(아실) :
-미분양(부동산지인) :
-공급물량(분양)(아실) :
2) 수요분석.............
-배후 세대수(호갱노노).....
-해당 주택의 거래량 (네이버)
-주 수요층
-예상 매도기간 : 12개월
3)재개발 -노후도
-재개발, 재건축 : 노후도 60% 넘으면 신속통합 가능, 50% 넘으면 모아타운 가능
-개발 뉴스
4. 물건분석
[밸류쇼핑 물건지 상세정보/ 부동산플래닛 건물정보]
1) 너무 노후된, 건물 상태(외관) 상태 인가?
-ok
2) 거실 뷰 (옆 건물 벽과 너무 붙어 있지 않은가?)
-ok
-거실뷰 : (북서향)
3) 공부상과 현황상 용도가 다른 빌라
-ok
4) 위반건축물로 등재되어 있는가?
-OK
5) 면적이 너무 좁은가?
-ok?
-아쉬움... 3~4인 가족이 선택할 수 있는 빌라
-방( 2 ) 개 / ( 9 ) 평
6) 주차공간이 너무 부족하지 않은가?
-ok?
-주차 : ( 5 ) 대 / ( 7 ) 세대
7) 탑층
-( 2 ) 층 / ( 5 )층
8) 너무 골목 안으로 들어가는 빌라인가?
-OK?
-400m (도보 5분)
9)재개발 구역 내에 물건과 시세 차이가 별로 나지 않는 물건
-정비구역 지정 여부 : X
10) 신축빌라
-0
-거의 신축
4. 시세분석
=> hug보증보험 126% + 전세사기 여파 + 내 집마련 거쳐가는 빌라 = 매매 시세 몇 년간 하락함. (5천만 원 이상)
-빌라는 재개발의 가장 선호하는 물건 + 금리인하 + 아파트값 상승 => 바닥다지고 상승하려는 분위기.
1) 매매 시세
-밸류쇼핑 ai 추정매매가 : 390,000,000원
-부동산플래닛 ai 추정매매가 : 332,100,000원
- 인접 유사물건 실거래가 (본 물건 : 전용 29.98 m2 / 4년 차)년차)
[(챗지피티로 표 정리) : 밸류쇼핑 + 부동산플래닛] , [부동산플래닛_인근 지역 유사 실거래 사례]
2) 동일(유사) 물건의 최저가
-동일(유사) 물건 실거래가 : 35,000만 원( 층)
-동일 혹은 유사성에 따른 단기매도 가격 산정 : 만원
3) 전월세 가격
-현재 전월세 매물(실거래가)......전세 : 30,000만원
[국토교통부 실거래가], [부동산플래닛_인근 지역 유사 실거래 사례] , [밸류쇼핑]
-전세 예상 : 30,000만원
[밸류쇼핑_전/월세계산]
[네이버부동산 매물]
-hug보증 전세가 : 공시가격*126% = 241,000,000 원 *126% = 303,660,000원
-(전세) 투하 자본금 : 29,000 만원
*주택의 경우 임차 맞추지 않고 매도하는 전략 => 안전하다.(장점) 팔릴 때까지 돈이 묶인다(단점)
*전세 맞추는 전략 : 갭이 작은 지역에서 전세보증금=나의 매도가격 (신규 매수자 무피투자 가능 어필!)
5. 수익률 분석
[simulation]
-대출 : 낙찰가의 80%
-대출이자 : 5%
-부가세 : 면세 (국민평형이하)
-취득세 : 1.1%
-양도세(매매사업자_소득세) : 15%
[순이익과 수익률]
-투하자금 : 11000만원 (임차 맞추지 않는 경우)
-투하자금 : 만원 (임차 맞추는 경우)
-순이익금 : 2943만원
-수익률 : 27% (연간수익률 : %)
6.check list (위험요소)
1)물건 확인
-물건 상태
-미납관리비 :
-인테리어 예상 비용 : 100만원
2) 점유자 확인
-전입세대열람원
-외국인체류확인서
-임차인(소유자) 특징
7. 최종입찰가 산정
1) 다음 입찰일시 : 2025-05-26 14:00 ~ 2025-05-26 17:00
2) 가상입찰가: 30,000만원
8. 결론=> 입찰 => 낙찰
-4년 차 신축
-기대수익 25,000,000원 이상
-명도 : 공실
-매매 거래 적음. 3~4인 가족 거주하기 어려움. 인테리어 1백 책정. => 빌라 잘 안 팔린다.
-전세는 보증보험 가입금액 범위 : 30천만 원까지도 가능
-월세는 5천만 원/ 96만 원
-대출 가능
-엘베 : 1대
-주차 : 5대/7세대