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물건분석-광주 상무1차 우미아파트 4층

by anjumoney 2025. 5. 19.

1.물건내역

1)옥션원 공매지

-물건번호

-재산종류 / 감정가 / 최저입찰가 / 건물면적 / 입찰일시

2)주요 이슈

-특이사항 : 전세권 인수 11천만원 + 1.8천만원 최저가 

-공시가격 :  105,000,000원 (지방2억이하 _주택수 불산입).........

2.권리분석

1)

[입찰전 확인서류]

-전입세대확인서 : 지번 주소와 도로명 주소 모두 확인해야함.  (공매조사담당자가 보통 확인해 줌)  도로명에는 전입세대가 없는데 지번주소에 전입세대 나오는 경우가 있음. 

-외국인체류확인서

-확정일자 : 임차인이 우선변제 받을 수 있는 조건 

-공매공고일 이전에 임차권등기 한 경우는 배분요구 하지 않아도 배분된다. 

-임차인 보증금이 소액인 경우 ...최우선 변제 확인.... 못받는 금액 확인해야 함. => 이 금액을 우선 변제로 받을 수 있는 지 확인할 것.

=>임차권 등기 : 임차인이 배분요구 한것과 같은 의미로 해석한다. (계속 점유 의사 포기...배분요구 의사)

-명도확인서(+인감증명서)를 낙찰자에게 받아 임차인은 한국자산관리공사로부터 보증금 찾아갈 수 있다. 

-소액 보증금 확인 : 인터넷등기소, 법제처(주택임대차보호법 시행령)_가장 확실함..

   -(담보물권)근저당권 등 담보물권자가 언제것을 기준으로 거래했는가가 기준임.... 그 당시의 적용 소액보증금 확인해야 함. 

   -(담보물권)근저당권 등이 없는 경우에는 최신 소액보증금 기준으로 적용한다. 

 

 

2)인수할 금액...전세보증금

3)명도.........재산명세

-최선순위 설정 등기 : 전세권 : 2014.1.17. =>말소기준권리

-전세권 설정 이후 임차인 최승욱 2015.11.28. 보증금증액1천만원 + 2020.7.5. 보증금증액5백+2022.7.5.보증금증액5백 =>총 2천만원은 우선변제 받을 수 있는 것으로 보이지만 낙찰가 18백만원 +@로 모두 전세권 배당이후 배당받을 돈이 없어 못 받을 것으로 보임.

=>임차인 대항력이 있는가? 있다.  전세권이후 증액한 보증금도 대항력 있다.??

=>결론 : 임차인 최승욱 전세보증금 총액 130백만원 중 110백만원만 받을 수 있을 것 같아 명도 어려움 예상됨.  이사비 요구할 듯....

===>질문) 자신이 설정한 전세권(최선순위 담보물권) 이후 증액한 보증금에 대한 대항력 여부 ??

3.입지분석

-단기매매는 입지분석에 비중을 두지 않는다...........가격과 수요만 보면 된다. (내 물건 1채만 살 사람이 있으면 된다) 

-위험요소가 많이 있는 경우(특히 안팔리는 경우나 명도 문제 등으로 투자기간 길어질 것이 예상되는 경우) 분석하고 중장기투자 고민한다. (재개발, 재건축)

 

-1998년 / 642세대

1)지역분석(아파트).....아실 등

-인구 및 유출입...... 1,400,827명

-미분양

-공급물량(분양)

2)수요분석................네이버부동산, kb부동산

-배후 세대수.........호갱노노(6천세대 이상)

-해당 주택의 거래량 

-주 수요층

-예상 매도기간 : 6개월

3)기타

-재개발, 재건축 이슈

-개발 뉴스

 

 

4.시세분석..............네이버 부동산

1)매매 시세

-아실 등을 통해 가격 추세 확인

-실거래가 확인 (네이버부동산, 국토부 실거래가)

2)동일(유사) 물건의 최저가

-동일(유사) 물건 최저가 확인 : 15,000만원(1층)

-동일 혹은 유사성에 따른 단기매도 가격 산정 : 15,500만원

3)전월세 가격 

-현재 전월세 매물(실거래가)......전세 : 13,500만원

-전월세 가격 추세.........아실

-전세 예상 : 13,500만원

*주택의 경우 임차 맞추지 않고 매도하는 전략 => 안전하다.(장점) 팔릴때까지 돈이 묶인다(단점)

*전세 맞추는 전략 : 갭이 작은 지역에서 전세보증금=나의 매도가격 (신규 매수자 무피투자 가능 어필!)

-1,500만원+@ 묶인다.

5.수익률 분석

[simulation]

-대출 : 낙찰가의 80%

-대출이자 : 5%

-부가세 : 면세 (국민평형이하)

-취득세 : 1%

-양도세(매매사업자_소득세) : 20%

 

[순이익과 수익률]

-투하자금 : 4171만원 (임차 맞추지 않는 경우)

-투하자금 : 2265만원 (임차 맞추는 경우)

-순이익금 : -511만원

-수익률 : -12% (연간수익률 : -24%)

 

6.check list (위험요소)

1)물건 확인

-물건 상태 

-미납관리비

-인테리어 예상 비용 : 500만원 

 

2)점유자 확인

-전입세대열람원

-외국인체류확인서

-임차인(소유자) 특징

3)매수자가 싫어할 요소 (탑층,1층,,인테리어 등)

-가격 반영 얼마나? 1천만원?

 

4)매도 기간_얼마나 걸릴까?

-6개월 이내 매도 할 수 있는가?

 

5)자금_대출 얼마나?

-매매사업자 대출

-5% 금리로 대출 받을 수 있는가?  

-대출이 안되거나 고금리인 경우(p2p 등) 어떻게 할 것인가?

 

6)세금 등_얼마?

-매매사업자 소득세 

-기장료 등 세무대행 비용 

7.최종입찰가 산정

1) 다음 입찰일시 : 

2) 입찰가:  최저가  만원

 

8.결론 =>입찰하지 않음

-권리관계에서 전세권자인 임차인이 대항력도 가지고 있어 13천만원을 전액 받아 가는 것으로 파악되면 최저가 18백만원에 입찰해도 148백만원에 매수하는 것

-현재 시세는 15,500만원으로 수익 저조 예상

-상승세가 올때까지 2년 기다린다면 가능한 접근 => 재건축 기대할 수 있음. (현재 27년차)

-층수도 4층으로 별로....입지는 김대중컨벤션 센터 바로 앞으로 매력적.....=>향후 재건축 기대할 수 있음. 

-최저가 입찰시 2000만원 정도 자본 투하될 것