1.물건내역
1)옥션원 공매지
-물건번호
-재산종류 / 감정가 / 최저입찰가 / 건물면적 / 입찰일시
2)주요 이슈
-특이사항 : 84m2초과......부가세 발생.....
-공시가격 : 233,000,000원 ().........
2.권리분석
1)
2)인수할 금액
3)명도.........재산명세
3.입지분석
-단기매매는 입지분석에 비중을 두지 않는다...........가격과 수요만 보면 된다. (내 물건 1채만 살 사람이 있으면 된다)
-위험요소가 많이 있는 경우(특히 안팔리는 경우나 명도 문제 등으로 투자기간 길어질 것이 예상되는 경우) 분석하고 중장기투자 고민한다. (재개발, 재건축)
-년식 / 세대수
1)지역분석(아파트).....아실 등
-인구 및 유출입...... 416,050명
-미분양
-공급물량(분양) : 올해 공급 많다. 내년부터 급감한다. 입주물량은 내년2026년 562세대..
2)수요분석................네이버부동산, kb부동산
-배후 세대수
-해당 주택의 거래량 : 대형 평형이라 그런지..... 거래량 적음.
-주 수요층 :
-예상 매도기간 : 최저가 기준 6개월
3)기타
-재개발, 재건축 이슈
-개발 뉴스
4.시세분석..............네이버 부동산
1)매매 시세
-가격 추세 확인 : 바닥 다지기
-실거래가 확인 : 31,000만원
2)동일(유사) 물건의 최저가
-동일(유사) 물건 최저가 확인 : 4층 호가가 35000만원.....최근 실거래가 25년3월_31,000만원(9층)....=>급매 나오고 있다. 완벽한 매수자 우위 지역임.
-동일 혹은 유사성에 따른 단기매도 가격 산정 : 31000만원
3)전월세 가격
-현재 전월세 매물(실거래가)......없음 (수요,공급 모두 없어서 그런듯)
-전월세 가격 추세.........전월세 상승 중..
-전세 예상 : 25000만원 이상
*주택의 경우 임차 맞추지 않고 매도하는 전략 => 안전하다.(장점) 팔릴때까지 돈이 묶인다(단점)
*전세 맞추는 전략 : 갭이 작은 지역에서 전세보증금=나의 매도가격 (신규 매수자 무피투자 가능 어필!)
5.수익률 분석
[simulation]
-대출 : 낙찰가의 80%
-대출이자 : 5%
-부가세 : 면세 (국민평형이하)
-취득세 : 1%
-양도세(매매사업자_소득세) : 20%
[순이익과 수익률]
-투하자금 : 7761만원 (임차 맞추지 않는 경우)
-투하자금 : 5275만원 (임차 맞추는 경우)
-순이익금 : 199만원
-수익률 : 3% (연간수익률 : 6%)
6.check list (위험요소)
1)매수자가 싫어할 요소 (탑층,1층,,인테리어 등)
-가격 반영 얼마나? 1천만원?
2)매도 기간_얼마나 걸릴까?
-6개월 이내 매도 할 수 있는가?
3)물건_상태_수리 비용(인테리어 비용) + 미납관리비
-인테리어 비용 500만원 책정함
-미납관리비 ?
4)자금_대출 얼마나?
-매매사업자 대출
-5% 금리로 대출 받을 수 있는가?
-대출이 안되거나 고금리인 경우(p2p 등) 어떻게 할 것인가?
5)세금 등_얼마?
-매매사업자 소득세
-기장료 등 세무대행 비용
7.최종입찰가 산정
1) 다음 입찰일시 : 25.05.22 11:00 / 25.06.02 14:00
2) 입찰가: 26000만원
8.결론
-거래가 많지 않다. 대형평형
-매매사업자 부가세 부담
-단기매도어려움 : 매수자 우위 지역으로 급급매 매도해야 함. 31000만원 이하
-기대수익 단기로는 너무 작음. 지역에 흐름이 올때까지 기다려야 하지만 인천은 서울,수도권 상승세의 가장 마지막에 상승하고 가장 먼저 하락하는 지역으로 난이도 있고 투자효율 떨어짐.
-이번 입찰 안하는것이 좋을 듯.