1.물건내역
1)옥션원 공매지
-물건번호
-재산종류 / 감정가 / 최저입찰가 / 건물면적 / 입찰일시
2)주요 이슈
-특이사항 : 멀다....
-공시가격 : 00,000원 (지방2억이하 _주택수 불산입).........공시가격 하락함.
2.권리분석
문제없음.
3.입지분석
-단기매매는 입지분석에 비중을 두지 않는다...........가격과 수요만 보면 된다. (내 물건 1채만 살 사람이 있으면 된다)
-위험요소가 많이 있는 경우(특히 안팔리는 경우나 명도 문제 등으로 투자기간 길어질 것이 예상되는 경우) 분석하고 중장기투자 고민한다. (재개발, 재건축)
-년식 / 세대수
1)지역분석(아파트).....아실 등
-인구 및 유출입..... 207,218명
-미분양
-공급물량(분양)
2)수요분석................네이버부동산, kb부동산
-배후 세대수
-해당 주택의 거래량
-주 수요층 : 어업 종사자?
-예상 매도기간 : 1년
3)기타
-재개발, 재건축 이슈
-개발 뉴스
4.시세분석..............네이버 부동산
1)매매 시세
-아실 등을 통해 가격 추세 확인
-실거래가 확인 (네이버부동산, 국토부 실거래가)
2)동일(유사) 물건의 최저가
-동일(유사) 물건 최저호가 확인 : 17500만원
-동일 혹은 유사성에 따른 단기매도 가격 산정 : 16000만원
3)전월세 가격
-현재 전월세 매물(실거래가)......네이버
-전월세 가격 추세.........
-전세 예상 : 14000만원
*주택의 경우 임차 맞추지 않고 매도하는 전략 => 안전하다.(장점) 팔릴때까지 돈이 묶인다(단점)
*전세 맞추는 전략 : 갭이 작은 지역에서 전세보증금=나의 매도가격 (신규 매수자 무피투자 가능 어필!)
5.수익률 분석
[simulation]
-대출 : 낙찰가의 80%
-대출이자 : 5%
-부가세 : 면세 (국민평형이하)
-취득세 : 1%
-양도세(매매사업자_소득세) : 20%
[순이익과 수익률]
-투하자금 : 4,256만원 (임차 맞추지 않는 경우)
-투하자금 : 500만원 (전세 맞추는 경우)
-순이익금 : 464만원
-수익률 : 11% (연간수익률 : 22%)
6.check list (위험요소)
1)매수자가 싫어할 요소 (탑층,1층,,인테리어 등)
-가격 반영 얼마나? 1천만원?
-저층을 싫어하는 것으로 보임.
2)매도 기간_얼마나 걸릴까?
-6개월 이내 매도 할 수 있는가?
3)물건_상태_수리 비용(인테리어 비용) + 미납관리비
-인테리어 비용 500만원 책정함
-미납관리비 ?
4)자금_대출 얼마나?
-매매사업자 대출
-5% 금리로 대출 받을 수 있는가?
-대출이 안되거나 고금리인 경우(p2p 등) 어떻게 할 것인가?
5)세금 등_얼마?
-매매사업자 소득세
-기장료 등 세무대행 비용
7.최종입찰가 산정
1) 다음 입찰일시 : 25.05.22 10:00 ~ 25.05.22 16:00
2) 입찰가: 14100만원
8.결론
-거래량이 적음(수요가 제한적) 가격도 들쭉날쭉.(10층이상은 1.8억 / 6층이하는 비선호)
-목포=>무안신도시,광주로 인구 유출 크다. 장기적으로 소멸하는 입지.=>매도 어려움(투자자에게 못 판다)
-전.월세 물량이 없다.=>전월세 맞추기는 쉽다
-주택수 불산입으로 투하자금이 중요하다. 적은 자금으로 중기 매도 노릴 수 있지만 향후 전망이 밝다고 볼 수만은 없다.
-물건명세서가 없다. 권리분석 , 명도 문제 판단 ?