1.물건내역
1)옥션원 공매지
-물건번호
-재산종류 / 감정가 / 최저입찰가 / 건물면적 / 입찰일시
2)주요 이슈
-특이사항 : 멀다...1층.....
-공시가격 : 108,000,000원 (지방2억이하 _주택수 불산입).........네이버부동산, 공시가격알리미
1)빌리언
2)인수할 금액 : 영동세무서 법정기일이 2022.11.20.~vs.전세권2023.7.31 =>확인 필요. 인수금액 있을 수 있음.
3)명도.........한국방송통신전파진흥원 으로 명도 어려움 없을 것.
3.입지분석
-단기매매는 입지분석에 비중을 두지 않는다...........가격과 수요만 보면 된다. (내 물건 1채만 살 사람이 있으면 된다)
-위험요소가 많이 있는 경우(특히 안팔리는 경우나 명도 문제 등으로 투자기간 길어질 것이 예상되는 경우) 분석하고 중장기투자 고민한다. (재개발, 재건축)
1)지역분석(아파트).....아실 등
-인구 및 유출입.....
-진주시 인구 : 337,979명
-미분양
-공급물량(입주물량)
2)수요분석................네이버부동산, kb부동산
-배후 세대수
-해당 주택의 거래량
-주 수요층 : 진주시민
-예상 매도기간 : 6개월
3)기타
-재개발, 재건축 이슈
-개발 뉴스
4.시세분석..............네이버 부동산
1)매매 시세
-아실 등을 통해 가격 추세 확인
-실거래가 확인 (네이버부동산, 국토부 실거래가): 17,800만원
2)동일(유사) 물건의 최저가
-동일(유사) 물건 최저가 확인 : 17,500만원
-동일 혹은 유사성에 따른 단기매도 가격 산정 : 16,500만원
3)전월세 가격
-현재 전월세 매물(실거래가).....전,월세 매물 없음. 24년7월 1층 17,000만원에 전세 실거래.
-전월세 가격 추세..
-전세 예상 :
*주택의 경우 임차 맞추지 않고 매도하는 전략 => 안전하다.(장점) 팔릴때까지 돈이 묶인다(단점)
*전세 맞추는 전략 : 갭이 작은 지역에서 전세보증금=나의 매도가격 (신규 매수자 무피투자 가능 어필!)
5.수익률 분석
[simulation]
-대출 : 낙찰가의 80%
-대출이자 : 5%
-부가세 : 면세 (국민평형이하)
-취득세 : 1%
-양도세(매매사업자_소득세) : 20%
[순이익과 수익률]
-투하자금 : 4,210만원 (임차 맞추지 않는 경우)
-투하자금 : 2,710만원 (임차 맞추는 경우)
-월세 : 1,500만원/ 70만원
-순이익금 : 690만원
-수익률 : 16% (연간수익률 : 32%)
6.check list (위험요소)
1)매수자가 싫어할 요소 (탑층,1층,,인테리어 등)
-가격 반영 얼마나? 1천만원?
-1층...거래 잘 안될 수 있음.(전월세 가능하나 매매는 더 욱 어려울 것으로 예상됨)
2)매도 기간_얼마나 걸릴까?
-6개월 이내 매도 할 수 있는가? 어려다고 보는것이 합리적.
3)물건_상태_수리 비용(인테리어 비용)
-인테리어 비용 500만원 책정함
4)자금_대출 얼마나?
-매매사업자 대출 80% 가능한가?
-5% 금리로 대출 받을 수 있는가?
-대출이 안되거나 고금리인 경우(p2p 등) 어떻게 할 것인가?
5)세금 등_얼마?
-매매사업자 소득세
-기장료 등 세무대행 비용
7.최종입찰가 산정
1) 다음 입찰일시 : 25.05.19 14:00 ~ 25.05.21 17:00
2) 입찰가: 14,500 만원
8.결론
-1층으로 매도 난이도 있음.
-명도는 회사라 쉬워보임.
-전월세 매물이 없어 16,000~17,000만원 가능해보임. =>14,500만원(낙찰) - 16,500만원(전세)=2,000만원 플피
-2년동안 천천히 매도 가능할까?