1.물건 내역
-전용 8.5평 정도로 타지에서 온 강원대학교 학생들이나 교직원 등이 거주하기 좋은 소형아파트
-공매 물건으로 2회 유찰
-다음 입찰일시 : 2025.5.19. 14:00~5.21. 17:00
-최저입찰가 : 47,200,000원
-공시가격 : 32,800,000원 (지방2억이하 _주택수 불산입)
2.수요분석
1)낙찰 후 빠른 시기에 매도 가능한가?
-강원대학교 춘천캠퍼스 학생들 이주수요 때문인지.....거래량이 매우 활발한 편.
-학생들 수요로 인한 임차 수익목적 투자자 수요 비례하여 많은 것으로 예상됨. (중개소 확인사항)
-수요는 충분하다고 판단됨. (6개월단위...학기마다)
2)거래량
3.시세분석
1)지역분석
-춘천시 인구 : 291,341명
-단기매매는 지역분석을 하지 않기로 한다.
-위험요소가 많이 있는 경우(특히 안팔리는 경우나 명도 문제 등으로 투자기간 길어질 것이 예상되는 경우)에만 분석한다.
2)매매 및 전월세 가격
4.수익률 분석
[simulation]
-대출 : 낙찰가의 80%
-대출이자 : 5%
-부가세 : 면세 (국민평형이하)
-취득세 : 1%
-양도세(매매사업자_소득세) : 15%
[수익금과 수익률]
-투하자금 : 1,534만원 (임차 맞추지 않는 경우)
-순이익금 : 460만원
-수익률 : 30% (연간수익률 : 60%)
5.check list (위험요소)
1-1)수요_탑층 비선호 정도 확인
=> 가격 반영 얼마나? 1천만원?
1-2)매도 기간_얼마나 걸릴까?
-6개월 이내 매도 할 수 있는가?
2)물건_상태_수리 비용(인테리어 비용)
-인테리어 비용 200만원 책정함
3)자금_대출 얼마나?
-매매사업자 대출
-5% 금리로 대출 받을 수 있는가?
4)세금 등_얼마?
-매매사업자 소득세
-기장료 등 세무대행 비용
5.최종입찰가 산정
1)입찰가: 4,570만원
6.결론
-실제 5,235만원에 낙찰되었음. (총 8명 입찰)
-명도 저항이 있을 것으로 예상되어 6개월 이상 소요 될 것으로 보이고 기대 수익도 작아 너무 높이 낙찰 된 것으로 보임.