주택을 추가로 취득하거나 양도할 계획이라면, 상속주택이 주택 수에 포함되는지 여부는 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.
주택 수는 양도소득세, 종합부동산세 등 다양한 세금 부과 기준에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다.
이번 글에서는 상속주택의 주택 보유 수 계산 방법부터 세금 혜택, 절세 팁까지 모두 정리했습니다.
📌 상속주택 주택 보유 수 계산 방법
1. 상속주택, 바로 주택 수에 포함될까?
- 상속주택은 상속개시일로부터 5년 이내에는 주택 수에 포함되지 않습니다.
- 따라서, 5년 이내 추가로 주택을 취득해도 1주택 세율(1~3%)을 적용받을 수 있습니다.
- 하지만 5년이 경과한 경우, 상속주택도 주택 수에 포함되어 세금 부담이 커질 수 있습니다.
✅ 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 상속한 경우도 동일하게 적용됩니다.
2. 지분 상속 시 주택 수 계산 방법
- 상속주택을 공동으로 소유한 경우, 지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 판단합니다.
- 만약 지분율이 동일하다면,
- 당해 주택에 거주하는 사람
- 최연장자 순으로 소유주를 판단합니다.
3. 미등기 상속주택은 어떻게 계산될까?
- 상속인 간 협의가 진행되지 않아 미등기 상태인 경우에도, 실질적 소유자 기준으로 주택 수에 포함됩니다.
- 상속등기나 상속인 변경등기가 이루어지면, 상속개시일로 소급 적용하여 해당 상속인이 취득한 것으로 간주합니다.
📚 상속주택 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
- 세법상 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우, 보유기간과 거주기간에 대해 연 4%씩 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
- 상속주택의 경우, 상속개시일(사망일)부터 보유기간과 거주기간을 계산합니다.
| 구분 | 적용 기준 |
| 보유기간 | 상속개시일부터 계산 |
| 거주기간 | 상속개시일부터 계산 |
| 공제율 | 연 4% (최대 80%) |
📌 예시: 2024년 3월 21일 상속개시일 → 2026년 3월 21일 이후 양도 시 공제 가능
💡 재산세에서 상속주택 제외 기준은?
- 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년 이내인 경우, 상속주택은 주택 수에서 제외됩니다.
- 1세대 1주택자는 공시가격 합산 금액에서 12억 원 공제, 다주택자는 9억 원 공제가 적용됩니다.
📌 상속 후 추가 주택 취득 시 양도소득세는?
✅ 사례로 살펴보는 절세 전략
- 사례:
- 무주택자 → 상속으로 주택 취득 → 이후 서울 아파트 추가 매수
- 결론:
- 상속 후 아파트를 매수한 경우, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 불가
- 상속주택으로 인한 비과세 혜택은, 원래 주택을 보유하다가 상속주택을 추가로 상속받은 경우에만 적용됩니다.
📌 따라서, 상속으로 인해 1주택자가 된 후 아파트를 추가 취득하는 경우, 양도소득세 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.
✅ 절세 팁
- 상속주택과 새로 취득한 주택 중, 비과세 요건을 충족할 수 있는 주택을 먼저 매도하세요. 이 경우 상속주택 먼저 매도.
- 상속주택 처분 시기는 세금에 큰 영향을 미치므로 전략적 판단이 필요합니다.
📖 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 청약홈 외에 주택 보유 수 확인 방법은 없나요?
A. 국세청 홈택스에서도 주택 보유 현황을 확인할 수 있습니다.
Q2. 상속주택 장기보유특별공제는 언제부터 적용되나요?
A. 상속개시일부터 보유기간과 거주기간을 계산하므로, 이 날짜 기준으로 2년 이상 보유해야 공제 혜택을 받을 수 있습니다.
Q3. 재산세 공제 기준에서 상속주택은 무조건 제외되나요?
A. 아닙니다. 상속개시일로부터 5년 이내인 경우에만 주택 수에서 제외됩니다.
Q4. 상속주택 미등기 상태로 두면 세금에 영향이 있나요?
A. 네, 미등기 상태라도 실질적 소유자 기준으로 주택 수에 포함됩니다. 빠른 등기를 권장합니다.
Q5. 상속주택과 아파트 중 어떤 주택을 먼저 팔아야 유리한가요?
A. 비과세 요건을 충족할 수 있는 주택을 먼저 매도하는 것이 절세에 유리합니다.
✅ 결론: 상속주택, 정확한 이해로 세금 부담 줄이세요!
상속주택은 세법상 다양한 혜택과 유예 규정이 존재하지만, 이를 정확히 이해하지 못하면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 주택 취득·처분 계획이 있다면, 주택 보유 수와 세금 규정을 반드시 검토하세요.
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