서울 강남 4구로 불리는 강동구 둔촌동에 경매로 나온 동아아파트에 대해 지역, 입지, 가격, 권리 분석해 보았습니다. 관심 있는 분들에게 도움이 되었으면 좋겠습니다.
1. 지역분석
서울은 아직 상승에너지가 소진되지 않았다고 생각합니다. 러. 우전쟁과 환율 등의 여파로 지난 2년간 상승세가 주춤하고 있지만 수요공급을 기초로 하는 사이클은 아직도 상승기를 가리키고 있다고 생각됩니다. 개인적인 의견이지만 아직 매수세가 남아 있다고 봅니다. 똘똘한 한 채로 몰아넣은 부동산 정책의 여파로 인한 서울에 대한 관심은 여전히 실수요자 및 투자자에게 남아있으며 아직 지방으로 눈을 돌릴 모멘텀은 특별히 없어 보입니다. 서울 지역은 따라서 향후 1~2년간은 하락 전환하기 어려워 보이고 공급 물량도 적습니다.
2. 입지분석
서울 강동구 둔촌동은 둔촌주공 재개발 아파트인 올림픽파크 포레온아파트의 입주가 마무리되면서 전월세 리스크도 사라진 것으로 보입니다. 강남 3구 입성하기에 자금이 부족하거나 여건이 안 되는 분들에게 대안이 되는 입지임에 변함이 없는 것 같습니다.
살펴볼 동아아파트는 길동역 약 1km, 둔촌동역 1.3km 거리로 도보로 살짝 부담되는 거리이지만 핵심 노선인 9호선 중앙보훈병원역과 600m 거리로 나쁘지 않은 교통여건을 가지고 있는 아파트입니다.
3. 가격분석
2025년 5월 현재 가격은 서두에 말씀드린 바와 같이 다시 상승으로 전환하여 큰 추세로 상승세를 이어나갈 것으로 예상하며 실제로 조정을 멈추고 소폭 반등하였습니다. 그러나 아직 국내 정치 혼란 등 불확실성이 여전히 영향을 미치는 바 힘 있는 상승을 하진 못하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 완전히 매수자 우위 시장은 아닌 것으로 보입니다. 지금이 단기적으로 매수하기 좋은 시점으로 제 개인적으로 판단합니다만 개개인별로 얼마나 보유할지 사정에 따라 신중하게 접근하는 것이 필요하다고 생각합니다.
아무튼 지금 가격은 나쁘지 않은 가격이다. 현재 중층 기준으로 6억 8~9천만원이 시세로 보입니다.
4. 권리분석
이 경매는 공유물 분할경매인데 이것은 형식상 경매로 해당 아파트의 지분권자들이 경매를 통해 자기 지분만큼 돈을 받아가기 위한 방법입니다. 이 물건은 아마도 상속 혹은 증여받은 상황에서 형제들끼리 지분 분할을 위해 하는 경매로 보입니다. 그렇게 생각하는 이유는 소유자, 채무자, 채권자 성이 모두 같아서 그렇게 추측하는 것입니다.
1) 인수할 것이 있는가?
-대항력 있는 임차인 보증금 1억이 있지만 배당요구기일에 맞게 배당요구를 했고 선순위로 배당받아 갈 것으로 예상됩니다. 따라서 인수할 금액은 없어 보입니다
5. 결론
-1회 유찰되어 578,400,000원 최저가를 기준으로 하면 약 2억 이상의 마진이 있는 물건으로 이번회차에 낙찰이 예상됩니다.
-저는 만약 입찰하게 된다면 기회비용 등을 따져 6억 초반에 입찰가를 쓸 것 같습니다. 이것은 완전히 개인적인 의견이고 이 글을 읽는 분들은 참고만 하셔야 합니다. 왜냐하면 아무도 이로 인한 손해가 생길 때 책임져 주지 않기 때문입니다. 같이 공부한다는 생각으로 이 글을 작성하는 것입니다.
모의 입찰의 경험도 우리의 중요한 자산이 되는 경험이라고 생각하고 반드시 실력으로 보답하리라 여기며.....